Dlaczego pożyczki crowdlendingowe są bezpieczne?

Bezpieczny podpis elektroniczy ze zdalną weryfikacją tożsamości

Audyt prawno-strukturalny projektu inwestycyjnego

System scoringowy Crowder.PRO SCORING

Trzystopniowy system zabezpieczeń

Co jest podstawą bezpieczeństwa pożyczek na projekty deweloperskie?

Wieloetapowy system analizy i zabezpieczeń

Cztery filary zabezpieczeń pożyczek na inwestycje deweloperskie

1.    Bezpieczny podpis elektroniczny

Stosujemy najnowocześniejszą na świecie technologię weryfikacji tożsamości wykorzystując dwie metody: video-weryfikację oraz weryfikację poprzez bank, w którym użytkownik platformy posiada swoje konto bankowe. Proces podpisywania dokumentacji także odbywa się w 100% on-line. Wykorzystujemy w nim bezpieczny e-podpis elektroniczny.Identyfikacja użytkownika i podpisywanie dokumentów składa się z 5 kroków i trwa nie więcej jak 5 minut.

Technologia stosowana przez nas jest zgodna z europejską dyrektywą eIDAS. O dyrektywie możesz przeczytać tutaj.

2.    Audyt prawno-strukturalny projektu inwestycyjnego

Każdy projekt inwestycyjny zgłaszany przez deweloperów poddany jest dogłębnej analizie prawno-strukturalnej, (tzw. due-diligence) którą przeprowadza renomowana kancelaria prawna KRW Legal Krzysztof Rożko i Wspólnicy. Przedmiotem badania są m.in. uzyskane pozwolenia na budowę i ich prawomocność, stan hipoteki nieruchomości będącej przedmiotem zastawu, prawa autorskie do projektu budowalnego i architektonicznego, struktura prawna, bilans i rachunek wyników spółki celowej.  Dopiero pozytywna ocena audytu umożliwia dalsze prace nad projektem.

3.    System scoringowy Crowder.PRO SCORING

Crowder.PRO stosuje autorski, unikatowy system scoringowy do badania jakości i atrakcyjności inwestycyjnej projektu inwestycyjnego. W ramach systemu badane są parametry związane z:

  • lokalizacją inwestycji, podażą nieruchomości konkurencyjnych i popytem na nieruchomości
  • dostępnością dróg lokalnych i infrastruktury
  • atrakcyjnością cenową inwestycji i proponowaną ceną sprzedaży nieruchomości
  • kosztami budowy i kosztami projektowania
  • wskaźnikami finansowymi i rentowności sponsora projektu i jego doświadczeniem
  • oceną rentowności projektowanej inwestycji (przed kosztami finansowymi) i zdolnością do obsługi zadłużenia.

W systemie scoringowym przeprowadzane są dwa typy analizy: danych statystycznych oraz danych dynamicznych. 

Analiza statyczna: polega na analizie danych pobranych w określonym momencie. Dane dotyczą wykonawcy projektu i jego gwarancji, a w szczególności uwzględniane są wskaźniki związane z:

  • doświadczeniem dewelopera
  • liczbą uruchomionych projektów
  • uzyskiwaną rentowność projektów
  • stopą zadłużenia / wartość netto
  • wskaźnikami zarządzania aktywami, w tym zadłużenia
  • wskaźnikiem czasu trwania projektu vs. opóźnienia w realizacji.

 

Analiza dynamiczna polega na analizie danych, które mogą mieć miejsce podczas całego życia projektu. Przyglądamy się m.in. wskaźnikom przed-wynajmu (dla projektów komercyjnych) czy przedsprzedaży (dla projektów mieszkaniowych), planowaną rentownością (wskaźnik ROI czy wewnętrzną stopą zwrotu IRR), kosztom budowy. 
W efekcie każdy projekt analizowany przez zespół Crowdera otrzymuje ocenę atrakcyjności od
A - projekt wysokiej atrakcyjności /niskiego ryzyka, do E - projekt niskiej atrakcyjności inwestycyjnej /wysokiego ryzyka

Więcej o systemie Crowder.PRO SCORING tutaj

4.    Trzystopniowy system zabezpieczeń

Każdy projekt, który jest przedstawiony do sfinansowania przez użytkowników Crowder.PRO podlega systemowi potrójnych zabezpieczeń prawnych. System opiera się każdorazowo na:

  1. Rachunku powierniczym prowadzonym przez renomowany bank komercyjny
  2. Szerokim katalogu zabezpieczeń 
  3. Sprawnym mechanizmie zapewnienia spłaty, w tym powołania Administratora Zabezpieczeń

4.1    BANKOWY RACHUNEK POWIERNICZY

Środki inwestorów ? pożyczkodawców nigdy nie są przelewane bezpośrednio na rachunek dewelopera, ale na specjalny rachunek powierniczy prowadzony przez wybrany bank (zazwyczaj ING Bank Śląski lub bank finansujący wybrany projekt). Bank prowadzący rachunek powierniczy uruchamia transze finansowania tylko i wyłącznie po osiągnięciu uzgodnionych z deweloperem celów biznesowych, np. po uzyskaniu warunków zabudowy (WZ), prawomocnego pozwolenia na budowę (PoB), pozyskania finansowania dłużnego z banku, ukończenia uzgodnionych etapów budowy, etc. Dzięki zastosowaniu rachunku powierniczego zredukowane jest ryzyko inwestycyjne pożyczkodawców np. nieukończenia projektu w terminie. 

4.2    KATALOG ZABEZPIECZEŃ

Katalog zabezpieczeń stosowany w naszym systemie jest szeroki, w jego skład wchodzą następujące instytucje prawne i formy zabezpieczeń:

 

Zabezpieczenie w formie hipoteki jest jednym z najlepszych sposobów zabezpieczenia zapłaty należności. Jest to zabezpieczenie rzeczowe, które ustanawiane jest na nieruchomości, istnieje niezależnie od tego, kto jest właścicielem danej nieruchomości (czyli nawet w przypadku gdy właściciel/użytkownik wieczysty nieruchomości ustanawiający hipotekę sprzeda obciążoną hipoteką nieruchomość, utrzymuje się ona dalej i wierzyciel może dochodzić swojej wierzytelności od aktualnego właściciela tej nieruchomości). Niezbędnym warunkiem jej powstania jest wpis w księdze wieczystej. Przy tym nie jest konieczne aby hipotekę tę ustanawiać miał sam pożyczkobiorca ? może ją ustanowić również inny podmiot tzw dłużnik rzeczowy, działający na rzecz dłużnika osobistego ? pożyczkobiorcy.

Jedną z form zabezpieczenia zwaną potocznie ?zabezpieczeniem z trzech siódemek? z uwagi na uregulowanie tej tematyki  w art. 777  kpc. 
W praktyce zabezpieczenie z ?trzech siódemek? oznacza, że na podstawie aktu notarialnego ? opatrzonego klauzulą wykonalności przez sąd, wierzyciel ma prawo do podejmowania działań, zmierzających do odzyskania swoich pieniędzy tj. wszczęcia egzekucji, bez konieczności wcześniejszego wszczynania postępowania przed sądem, co zawsze jest procesem długotrwałym i kosztownym.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na przeniesieniu prawa własności określonej rzeczy z pożyczkobiorcy na pożyczkodawcę już na etapie zawierania umowy pożyczki.

Zabezpieczenie wekslowe polega na zabezpieczeniu pożyczki bądź innego zobowiązania wekslem (papierem wartościowym), który zobowiązuje do zapłaty lub stanowi polecenie zapłaty określonej kwoty pieniężnej. Weksel jest bardzo przystępną formą zabezpieczenia pożyczki, świadczy o tym łatwość jego sporządzenia oraz skuteczność egzekucji. Podpisując wystawiony przed instytucję finansową weksel in blanco, pożyczkobiorca zobowiązuje się, że gdy zajdą określone okoliczności, papier zostanie wypełniony przez jego posiadacza (pożyczkodawcę), a on sam będzie zobowiązany do spłacenia wpisanej na wekslu kwoty. Weksel może zostać również poręczony. Awal - jak nazywa się poręczenie na wekslu, znacznie podnosi wartość dokumentu i narzuca na poręczyciela taką samą odpowiedzialność, jak na osobę, za którą poręczył.
Istotne jest, że sporządzenie weksla nie wymaga żadnej szczególnej formy, można go wypisać własnoręcznie, jedynym wymogiem gwarantującym jego ważność jest posiadanie określonych cech przewidzianych przepisami prawa, tj. musi się w nim znaleźć kwota wekslowa, która stanowi sumę do zapłaty. Takie zabezpieczenie wekslowe może być pomocą w rozstrzyganiu sporów sądowych dotyczących niespłaconych należności.

Zastaw rejestrowy na udziałach spółki stanowi jedno ze skuteczniejszych narzędzi oddziaływania na pożyczkobiorcę. Taki zastaw polega na tym, że w przypadku niewywiązywania się przez pożyczkobiorcę z zobowiązań finansowych, wynikających bezpośrednio z umowy pożyczki, pożyczkodawca może zaspokoić się w drodze przejęcia jej udziałów ? nawet do wysokości 100%.

Ten rodzaj zabezpieczenia jest uregulowany w Kodeksie cywilnym oraz ustawie o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Na podstawie zastawu rejestrowego wierzyciel ma prawo dochodzić należności z zastawionej rzeczy ruchomej, również w przypadku, gdy zmienił się jej właściciel.

Taka umowa stanowi szczególną formę zabezpieczenia pożyczki. W przypadku zabezpieczenia umowy pożyczki skutkiem niespłacenia zadłużenia będzie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to wówczas forma umowy przewłaszczenie na zabezpieczenie, która mieści się w granicach swobody kontraktowej stron (art. 353 (1) kc).  W praktyce funkcjonuje również umowa datio in solutum, która polega na przejęciu przez wierzyciela  przykładowo takiego składnika majątkowego jak nieruchomość dłużnika czy rzeczy ruchomej, celem wygaszenia wierzytelności wynikającej z innego stosunku zobowiązującego. Czyli dłużnik, za zgodą wierzyciela, spełnia inne świadczenie niż to do którego był zobowiązany.

Przy tej formie zabezpieczenia pożyczki istotna jest sytuacja finansowa poręczyciela, z uwagi na to, że musi ona pozwalać na ewentualną spłatę zaciągniętego przez pożyczkobiorcę zobowiązania. Takie poręczenie jest dokonywanie na podstawie umowy, która następnie jest zawierana z osobą trzecią. Ma to calu zabezpieczyć interesy pożyczkodawcy, z uwagi na to, że w przypadku gdyby pożyczkobiorca nie był w stanie spłacić zaciągniętej pożyczki obowiązek ten spoczywa na poręczycielu. W tym przypadku obowiązkowym elementem jest oświadczenie poręczyciela, który zobowiąże się do spłaty pożyczki. Pożyczkodawca ma zatem, w przypadku opóźnień bądź całkowitego zaprzestania spłaty przez głównego pożyczkobiorcę dochodzić swoich roszczeń od poręczyciela. Oczywiście poręczyciel może udzielić takich samych zabezpieczeń jak dłużnik główny ? czyli przykładowo może ustanowić hipotekę na nieruchomości czy ustanowić zabezpieczenie wekslowe.

Bez względu na stosowane zabezpieczenia zawsze podstawowym zabezpieczeniem jest wpis na hipotece nieruchomości (finansowanej lub innej). Zabezpieczenia dodatkowe uzależnione są od specyfiki projektu inwestycyjnego.

4.3. SPRAWNY MECHANIZM ZAPEWNIENIA SPŁATA

Za dobór i wdrożenie zabezpieczeń oraz stosowanie mechanizmów ich egzekucji odpowiada Administrator Zabezpieczeń. W Crowder PRO funkcję Administratora Zabezpieczeń pełnią prawnicy z kancelarii prawnej Krzysztof Rożko i Współnicy KRW Legal, (www.krwlegal.pl), która została wyróżniona m.in. w rankingu kancelarii prawnych Rzeczpospolitej m.in. w obszarze doradzania klientom prywatnym (Private Clients) 
Więcej o KRW Legal

Szukam bezpiecznych opcji inwestycji, a nie mam też czasu na samodzielne zajmowanie się nieruchomościami, w które każdy obecnie inwestuje. 
Rozważę wynajem swoich nadwyżek finansowych w projekty oferowane przez Crowder.PRO, ale muszę mieć pewność, że nie stracę, a zarobię istotnie więcej niż na lokacie i nie będzie to zbyt skomplikowane.

Dominika

lat 35, menedżer

Ceo